Belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi, Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde ‘’Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre belirli süreli olarak yapılan kira sözleşmeleri, belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Herhangi bir fesih bildirimi gerekmez. Taraflarca, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi için taraflardan birinin, bildirim veya fesih yapması gerektiğinin kararlaştırılması durumunda kanaatimce belirli süreli kira sözleşmesinden bahsedilemez. Bu durumda belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olur. Çünkü Türk Borçlar Kanunu 300. ve 327. maddelerinde açıkça belirtildiği gibi belirli süreli kira sözleşmeleri, belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Buna göre kendiliğinden sona ermeyecek bir kira sözleşmesi belirli süreli olamaz. Fakat Yargıtay belirli süreli kira sözleşmeleri için böyle bir fesih bildiriminin kararlaştırılabileceğini kabul etmektedir.[1]
Taraflar sözleşmenin bitiminden belli bir süre önce yapacakları bir bildirimle sözleşmenin belli bir süre için uzatılacağını veya sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşeceğini kararlaştırabilirler. Bu durumda, taraflardan biri bildirim yaparsa, sözleşme belirtilen şartlarda uzar. Burada iki ayrı sözleşme değil, süresi uzatılan tek bir sözleşme olacaktır. Çünkü taraflar sözleşme henüz ‘’kendiliğinden’’ sona ermeden önce bu bildirimi yaparak sözleşmeyi uzatabilirler.
Maddenin 2. fıkrasında ise ‘’ Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.’’ hükmü yer alır. Buna göre tarafların sözleşme süresinin bitmesine rağmen kira ilişkisini sürdürmelerini halinde kanun koyucu belirsiz süreli bir sözleşmenin varlığını kabul etmektedir. Burada adi bir karine bulunur. Bu karinenin 3 unsuru vardır. Öncelikle belirli süreli kira sözleşmesinin son gününün geçmiş olması gerekir. İkinci olarak kiracının, kiraya verenin muhalefeti olmaksızın, kira konusunu kullanmaya devam ediyor olması gerekir. Üçüncü olarak da kiraya verenin kiracı tarafından yeni döneme ilişkin ödenen kira bedellerini kabul ediyor olması gerekir.[2] Tarafların bu karinenin aksini ispat etme imkanı vardır. Taraflardan birinin sözleşme devam ederken yapacağı bildirimle, sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmeyeceğini bildirdiği durumda TBK 327/2 hükmü uygulanamaz.[3]
TBK 327/2. fıkrasında maddedeki ‘’dönüşme’’ ifadesi ile neyin kastedildiği hakkında çeşitli görüşler vardır. Çıkarılabilecek ilk anlam belirli süreli kira sözleşmesinin sona ererek yeni bir belirsiz süreli kira sözleşmesinin meydana geldiğidir. İkinci anlam ise belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermeyip, belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüştüğüdür. Bu anlamlardan birincisi kabul edildiğinde belirli süreli kira sözleşmesine bağlı teminatlar ve önalım hakları sona erer, eski dönemdeki sözleşmeye aykırılık sebepleriyle yeni sözleşme feshedilemez. İkinci anlam kabul edilirse verilen teminatlar ve önalım hakları devam eder ve dönüşmeden önceki dönemdeki fesih sebepleriyle sözleşme feshedilebilir. Türk Borçlar Kanununda, eski Borçlar Kanununun 263. maddesinin aksine tecdit(yenileme) ifadesine yer verilmeyip ‘’dönüşür’’ ifadesine yer verilmiştir. Bu sebeple sözleşmenin yenilenmediği, belirsiz süreli sözleşmenin belirli süreli sözleşmenin devamı niteliğinde bir sözleşme olduğunu düşünmek mümkün olsa da, belirli süreli sözleşmeler belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Kanunun yenileme ifadesini kullanması veya kullanmaması bu durumu değiştirmez. Dolayısıyla burada dönüşümden kasıt yeni bir sözleşme olarak algılanmalıdır. Yani belirli süreli kira sözleşmesinde kararlaştırılan belirli sürenin sona ermesine rağmen taraflar kira ilişkisine örtülü olarak devam ediyorsa, tarafları ve içeriği sona eren sözleşme ile ‘’aynı” olan yeni bir süresiz kira sözleşmesi meydana gelir. Bunun sonucu olarak belirli süreli kira sözleşmesi için verilen teminatlar (örn. kefalet, kiracı veya üçüncü kişi tarafından verilen rehinler) ve kira sözleşmesine bağlı önalım hakkı sürenin sona ermesi ile birlikte ortadan kalkar.[4]
Stajyer Avukat Sefa CİVRİ
[1]‘’Davada dayanılan ve hükme esas alınan 18.01.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacıya ait kiralanan, baz istasyonu kurulmak üzere davalı kiracıya kiralanmıştır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 5-e. maddesinde sözleşme süresinin beş yıl olup sürenin sona ermesinden üç ay önce taraflardan herhangi birinin akdi feshettiğini diğer tarafa münhasıran noter kanalıyla açık bir şekilde ihbar etmediği sürece sözleşmenin aynı şartlar ve aynı süre için uzatılmış sayılacağı kararlaştırılmıştır.Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi,E. 2014/9425,K. 2015/5705)
[2]YAVUZ,Nihat,Yeni TBK,HMK,İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku,Genişletilmiş 5. Baskı,Ankara,2017,sf. 354
[3]17.08.2011 tebliğ tarihli ihtarda 10 yıllık sürenin 31.10.2011 de sona ereceği sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirildiğinden, kira sözleşmesinin açıkça 10 yıl olarak düzenlenmesi karşısında ikinci 10 yıllık süre için kira sözleşmesinin yenilenmediğinin kabulü gerekir.’’(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi,E. 2017/4490 ,K. 2017/12254 )
[4]GÜMÜŞ,Mustafa Alper,6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 1,3. Bası,İstanbul,2013,sf. 315
Yorumlar
Yorum Gönder