BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESİH BİLDİRİMİ YOLUYLA SONA ERMESİ (TBK M. 328-330)

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimi yoluyla sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanunu’nun[1]  328. ve 330. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

 GENEL OLARAK (TBK m. 328)

Fesih, geçerli olarak kurulmuş mevcut bir sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmeyi ileriye etkili olarak sona erdiren bir yenilik doğurucu haktır[2]. Fesih hakkının kullanımının etkisini doğurma anına göre 2’li bir ayrım yapmak mümkündür. Fesih hakkının kullanımından sonra, etkisini göstermesi için belli bir süre geçmesi gereken feshe süreli fesih, belli bir süre geçmesine gerek olmaksızın etkisini hemen gösteren feshe süresiz fesih denir[3]. Kanunda geçen fesih bildirimi ifadesiyle kastedilen de bir süreli fesih halidir. Süresiz fesihten farklı olarak, fesih bildirimi karşı tarafın hakimiyet alanına girdiği an kira sözleşmesi derhal sona ermez; kanunda öngörülen sürenin sonuna kadar hüküm ve sonuç doğurmaya devam eder[4]. Kanunda fesih bildiriminin nasıl yapılacağı konusunda herhangi bir hüküm yoktur dolayısıyla bu bildirim sözlü veya yazılı yapılabilir[5]. Fakat herhangi bir ihtilaf durumunda fesih bildiriminin yapıldığının ispatı açısından bildirimin yazılı yapılmasında fayda vardır. ’’Fesih bildirimi birden fazla kiracı veya kiralayan varsa, tamamı tarafından, tamamına karşı yapılmalıdır.[6]’’ Ayrıca fesih bildirimi sebepten bağımsız olarak kullanılabilir yani herhangi bir haklı sebep olmasa da sözleşmeyi bu şekilde sona erdirebiliriz[7].

Kanun koyucu Türk Borçlar Kanunu’nun 328. Maddesinde ‘’ Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. ‘’ diyerek belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin genel bir düzenlemeye yer vermiştir.  Buna göre belirsiz süreli bir kira sözleşmesi nin sona erdirilmesine ilişkin ilk kaynak taraflar arasındaki sözleşmedir. Dolayısıyla bu madde bir yedek hukuk kuralıdır[8]. Kanunun lafzından da anlaşıldığı gibi tarafların sözleşmeyle kararlaştıracağı fesih bildirim süresi, yasal fesih bildirim süresinden daha kısa olamaz. Tarafların korunması gerektiği düşüncesinden hareket eden kanun koyucu burada nisbi emredici bir hüküm koymuştur. Fesih döneminin kararlaştırılmasında ise böyle bir sınırlama yoktur. Buna göre taraflar fesih dönemini uzatabileceği gibi kısaltabilir hatta ortadan kaldırabilirler. Fıkranın devamında fesih döneminin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır denilmiştir. Bu sebeple kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin bilinmesi çok önemlidir. Çünkü ‘’Fesih döneminin hesabında mutlaka kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin bilinmesi gerekir. Başlangıç tarihi bilinmeden feshi ihbarda bulunulamaz. Kira başlangıç tarihi belirlenmeden feshi ihbar nedenine dayanılarak dava açılamaz. Açılıp da kira başlangıç tarihi kanıtlanamamışsa dava reddedilir.[9]’’

Peki, taraflarca fesih bildirim süresine uyulmaması durumunda ne olacaktır? Bu sorunun cevabı TBK m. 328 ‘in 2. Fıkrasında verilmiştir. Buna göre ‘’Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. ‘’ Bu hükümden önce Yargıtay’ın uygulaması, altı aylık dönem içerisinde yapılan fesih bildiriminin sadece o dönemin sonunda kira sözleşmesini sona erdireceği yönündeydi[10]. Dolayısıyla süresinde yapılmayan bir fesih bildirimi sonraki fesih dönemi için geçerli olmamaktaydı. Bu hükümle birlikte artık süresine uyulmadan yapılan bir fesih bildirimi sonraki fesih dönemi için hüküm ve sonuç doğuracaktır.

TAŞINMAZ VE TAŞINIR YAPI KİRALARINDAKİ DURUM

TBK 329. Maddesinde taşınmaz ve taşınır yapı kiralarına ilişkin fesih bildirimiyle sona erdirilmesi hali düzenlenmiştir. Buna göre ‘’ Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. ‘’ Yani kira sözleşmesinin konusunun taşınmaz veya taşınır yapı[11] (konut özelliği göstermeyen kulübe, çardak, büfe vb.)  olduğu durumlarda fesih bildirimi için sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde öncelikle yerel bir adet olup olmadığına bakılacak; varsa yerel adetteki sürelere göre sözleşme sona erdirilecektir. Yerel bir adet yoksa o zaman 6 aylık fesih dönemi ve 3 aylık fesih bildirim süreleri gündeme gelecektir. Bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse:

 01.07.2012 tarihinde imzalanan konusu taşınır yapı olan belirsiz süreli bir kira sözleşmesi mevcut ise ilk önce fesih dönemlerini tespit etmemiz gerekir. TBK m. 329 ‘da taşınır yapıların fesih dönemlerinin 6 aylık dönemler olduğu belirtilmektedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin başlangıcı fesih dönemlerinin başlangıcı olmak üzere (TBK md. 728/2) kira sözleşmesi dönemlere ayrılır. Bu durumda fesih dönemleri 01.01.2013, 01.07.2013, 01.01.2014, 01.07.2014, 01.01.2015, 01.07.2015 olarak belirlenir. Bu tarihler kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği tarihlerdir. Kira sözleşmesi 01.07.2015 tarihinde sona erdirilmek istendiği zaman kanuni fesih bildirim süremiz olan 3 aylık süre gündeme gelecek ve sözleşmeyi sona erdirmek isteyen tarafın bu fesih dönemi sonundan en az 3 ay önce yani en geç 01.04.2015 tarihinde fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir[12].

TAŞINIR KİRALARINDAKİ DURUM VE TBK M. 330/2 DÜZENLEMESİ

TBK 330. Maddesi iki fıkra halinde düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasında taşınır kiralarının fesih bildirimi yoluyla sona erdirilmesi, ikinci fıkrasında ise kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın fesih bildirimi yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmiştir. TBK 330/1  ‘’ Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. ‘’ Taşınır kiralarının özellik arz eden kısmı herhangi bir fesih dönemi öngörülmüş olmamasıdır. Yani sözleşmenin başlangıcı önemli olmaksızın herhangi bir tarihte üç gün önceden yapacakları fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilirler. İkinci husus da taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılan bir fesih dönemi yoksa yerel adete bakılmamasıdır[13]. Yani taraflar arasında kararlaştırılan bir fesih bildirim süresi yoksa doğrudan yasal süre gündeme gelecektir.

TBK 330/2 ‘de ise ‘’Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.’’  denilmektedir. Kanun koyucu bu özel durumlar için fesih dönemini üç ay, fesih bildirim süresini bir ay olarak belirlemiştir. Bu maddenin gündeme gelmesi için kiraya verenin mesleki faaliyet gereği kiraya verdiği bir taşınır, kiracının ise özel kullanımı gereği kiraladığı bir taşınır söz konusu olmalıdır. Buna örnek araba galerisinden kiralanan bir otomobil verilebilir. Fakat bu otomobili kiralayan kimse bunu özel kullanımı için kiralamış olmalıdır. Eğer işyeri için kiralanan bir otomobil varsa kanımca bu hükümleri uygulayamayız.

Son olarak TBK m. 347/3 ‘’Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’ şeklinde bir düzenleme içermekteyse de bu fıkrayı aynı maddenin ikinci fıkrasıyla beraber değerlendirdiğimizde, kiracının her zaman kiraya verenin ise ancak on yıl geçtikten sonra kira sözleşmesini genel hükümlere göre fesih bildirimi yoluyla sona erdirebileceğini söyleyebiliriz. Ayrıca bu bildirimin yazılı yapılması[14] gerektiği de unutulmamalıdır.

Stajyer Avukat Sefa CİVRİ

---

[1] Türk Borçlar Kanunu No: 6098, Kabul Tarihi: 11/1/2011, Resmi Gazete Tarihi: 4/2/2011/27836

[2] KILIÇOĞLU, Ahmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Genişletilmiş 18. Bası, Ankara, 2014, sf. 94 ; OĞUZMAN, Kemal & BARLAS, Nami, Medeni Hukuk, 19. Bası, İstanbul 2013 sf. 163

[3] AYDIN, Gülşah Sinem, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, İstanbul, 2013, sf. 81

[4] GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt 1, İstanbul 2008, sf. 393

[5] YAVUZ, Nihat, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, Genişletilmiş 5. Baskı, Ankara, 2017, sf. 374

[6] GÜMÜŞ, a.g.e, sf. 396

[7] ARAL, Fahrettin & AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 9. Baskı, Ankara, 2012, sf.272

[8] Bkz. Aynı Görüşte Yavuz, a.g.e, sf. 375

[9] CERAN, Mithat, Kira Sözleşmesi Tahliye, Ankara, 2012, sf. 70-71

[10] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 1/12/2005, 9409/11003 ve 28/03/2002, 2031/2228 tarihli kararları, www.kazanci.com ; aktaran,Gümüş, a.g.e sf. 396

[11] Taşınır yapılar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 728. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre ‘’ Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir.
Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.’’

[12] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/13416 E.  ,  2016/6628 K. ’’…Davaya dayanak yazılı kira sözleşmesi 01/07/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğuna göre, taraflar arasındaki sözleşme yıldan yıla yenilenerek, davanın açıldığı 23/06/2015 tarihine nazaran 01/07/2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Bu durumda dönem bitmeden 23/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. ’’

[13] AYDIN, a.g.e, sf. 99

[14] TBK m. 348 ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.’’